Wer immer 2026 ein Haus kaufen oder verkaufen will, fragt sich meistens zunächst: Soll ich jetzt zuschlagen, oder lieber noch warten? Werden die Preise eher weiter fallen oder steigen? Angesichts der seit Juli 2022 gestiegenen Zinsen und politischer Restriktionen, wie das berühmte Heizungsgesetz, ist der Immobilienmarkt ins Stocken geraten. Während sich in den Boomjahren der Niedrigzinsphase Schlangen bei der Besichtigung bildeten, ist heute Flaute angesagt. Auf der einen Seite sind die Verkäufer nicht bereit, von ihren Preisvorstellungen, die sie noch von der Zeit vor Zinswende haben, abzurücken – auf der anderen Seite sind die Käufer 2026 nicht willens oder fähig, diese Preise noch zu bezahlen. Um jedoch eine Haustransaktion zum Abschuss zu bringen, müssen Käufer und Verkäufer sich einig werden. Fragen wir uns also einmal ganz objektiv: Sind Häuser 2026 teuer oder billig?
Immobilienbewertung mal anders
Wenn wir heute eine Immobilie bewerten, spielen natürlich viele Faktoren eine Rolle, in aller erster Linie natürlich die Lage. Dass ein Haus auf dem Land weniger wert ist als in einer Großstadt oder in einem großen Einzugsgebiet mit zahlreichen Anschlüssen, war schon immer so und wird auch immer so bleiben. Als nächstes konkurriert ein Eigenheim natürlich mit dem Mietmarkt: Sobald die Abzahlung eines Kredits für ein Eigenheim wesentlich teurer wird als die Miete, wird der Hauskauf zunehmen uninterressant. Als dritter Faktor spielen politische Entscheidungen natürlich eine gewisse Rolle: Muss ich meine Heizung jetzt eigentlich rausreißen und was Neues einbauen? Was kostet mich der ganze Spaß zusätzlich? Wie hoch sind die aktuellen Kaufnebenkosten und was muss ich demnächst eigentlich an Grundsteuer ans Finanzamt zahlen? Fragen über Fragen, die den ambitionierten Hauskäufer in seiner Entscheidung maßgeblich beeinflussen. Dabei legen wir natürlich immer einen bestimmten Maßstab an: den unserer eigenen Währung Euro und der dazugehörigen Leitzinsen, bzw. die aktuellen Kapitalmarktzinsen, das ganze verzerrt durch die aktuelle Inflation. Um uns von diesem Bewertungskriterium zu lösen, sollten wir uns jedoch mal fragen: Was war so ein Haus eigentlich in der Vergangenheit wert und wieviel ist es heute wert? Schauen wir in die Vergangenheit, so hat die Verknappung des Wohnraums in Deutschland quasi immer zu stetig steigenden Immobilienpreisen geführt, zumindest in unserer Währung. Um jedoch ein objektives Bild der Lage zu bekommen, fügen wir ein anderes Messinstrument hinzu und fragen uns: Wieviel Haus haben wir eigentlich in der Vergangenheit für eine gewisse Menge Gold bekommen?
Gold – der unbestechliche Wertmesser
Jeder Mensch kennt sicherlich die bekannte Analogie von der Unze Gold, für die man sich seit eh und je einen Maßanzug kaufen konnte. Gehen wir doch einmal in die Tiefe und übertragen das System auf den Häusermarkt, um uns zu fragen: Wieviel Gold brauchte ich in der Vergangenheit, um ein Haus zu kaufen? Und die Antwort wird der ein oder anderen, der den aktuellen Immobilienmarkt als überteuert sieht, sicherlich verwundern: für ein „normales“ Haus, je nach Region und Epoche natürlich, musste man in der Vergangenheit immer zwischen 100 und 200 Unzen Gold hinlegen, wobei wir uns an der Zeit nach der Industrialisierung orientieren, also ab ca. 1800 – 1900, da wir erst ab hier belastbare Relationen zu den heutigen Verhältnissen haben.
Ein Haus in Gold
Legen wir also den aktuellen Goldpreis von rund 4000 Euro/Unze zu Grunde und nehmen den goldenen Mittelwert von 150 Unzen für ein Haus, so liegen aktuell wir ungefähr bei 600.000 Euro für ein normales Haus. Schauen wir jedoch in die gängigen Immobilienportale, liegen die meisten Häuser (Bestandsimmobilien) ein gutes Stück darunter – zumeist aus oben genannten Gründen. Doch was schließen wir daraus?
Gold rennt vor, Immobilien hinterher
Gold ist seit Jahrhunderten nicht nur der bekannteste Wertmesser, gesetzliches Zahlungsmittel und Anlageobjekt, sondern auch ein sensibler Inflations-Seismograph. Wer immer davon träumt, dass die Hauspreise demnächst ins Bodenlose stürzen und er sich dann billiger einkaufen kann, wird wohl enttäuscht werden. Denn auch wenn der nächste Preisschub am Häusermarkt vielleicht noch ein paar Jahre dauern wird: Gold zeigt bereits in die Richtung, wo es lang geht – weiter nach oben. Schauen wir uns doch mal konkret an, wieviel Gold wir in den vergangen Jahrzehnten für ein Haus hinlegen mussten:
- 1932: ca. 100 Unzen
- 1971: ca. 350 Unzen
- 1980: ca. 90 Unzen
- 2000: ca. 890 Unzen
- 2011: ca. 230 Unzen
- 2022 – 2024: ca. 110 Unzen
Wenn wir uns die Liste so betrachten stellen wir fest: Wir befinden uns aktuell am unteren Ende der Goldpreis/Immobilienskala, also etwa auf den Niveau des Jahres 1980, das zeigt uns die Gold-Immobilien-Ratio. Nehmen wir einen durschnittlichen Hauspreis von 500.000 Euro für Deutschland (was vielen Käufern schon zu teuer ist) so liegen wir aktuell bei 110 Unzen Gold für ein Haus. Wie löst sich die Goldpreis/Immobilienratio meistens auf?
- Inflation
- Lohnanpassungen (sehen wir bereits)
- Geldentwertung
- Kredite werden weginflationiert
= Immobilien steigen nominal stark an.
Stagnationsphase
Aktuell befinden wir uns in einer Stagnationsphase, die eine Neubewertung der Immobilien zur Folge hat. Historisch folgt darauf meist zunächst eine Stagnation der Immobilienpreise (sehen wir gerade), dann kommt eine politisch induzierte Inflation/Zinssenkungen, in der Folge explodieren die Immobilienpreise nominal. Wie lange jedoch die einzelnen Phasen dauern, weiß vorher niemand.
Unzen Gold
900 | ● 2000
800 |
700 |
600 |
500 | ● 1971
400 |
300 |
200 | ● 2011
100 | ● 1980 ● 2024/25
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Zeit →
Alles unter 150 Unzen war historisch betrachtet eine Kaufzone für Immobilien. Deutschland liegt aktuell klar darunter.
Könnte Gold nicht auch wieder fallen?
Kommen wir zur Konklusion, dann bleibt uns nur eine letzte Schlussfolgerung: Entweder der Goldpreis muss wieder fallen, oder Immobilien müssen steigen. Historisch, in 95 Prozent der Fälle, fällt nicht Gold, sondern Immobilienpreise steigen nominal massiv. Dabei kann es jedoch gut seit, dass die Realpreise auf den Portalen jahrelang seitwärts laufen. Typischer Ablauf für das Phänomen, das wir derzeit beobachten:
- Gold steigt zuerst
- Immobilienmarkt friert ein
- Zinsen werden gesenkt
- Löhne und Inflation ziehen an
- Immobilienpreise explodieren.
Fazit: Historisch betrachtet ist Deutschland aktuell Immobilien-seitig billig, Gold-seitig teuer, Kredit-seitig tot. Wir befinden uns in einer Übergangsphase.