Wer sich künftig gerne zu den Immobilieneigentümern zählen möchte, der hat mehrere Möglichkeiten, seinen Traum vom Eigenheim zu realisieren: Der Bau eines neuen und individuellen Hauses, der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Kauf eines fertigen Hauses, einer Bestandsimmobilie. Wo liegen nun die Vor- und Nachteile wenn es um die Frage geht: kaufen oder bauen?
Kaufen oder bauen? So lautet häufig die erste Frage, die sich junge Familien stellen, wenn es um den Einzug ins Eigenheim geht. Sei es, weil die Mieten langsam aber sicher unbezahlbar werden und das Kapital lieber in Eigentum investiert werden soll, oder weil man sich ganz einfach für das Alter und gegen die Inflation absichern möchte. Dabei ist der Wunsch nach Wohneigentum zumeist durch die finanziellen Möglichkeiten beschränkt.
Selbst bauen: die Vorteile
Der Bau des Eigenheims ist für die junge Familie mit Sicherheit ein einschneidendes und wahrscheinlich einmaliges Erlebnis. Der größte Vorteil beim Bau des Eigenheims ist sicherlich, dass die Aufteilung der Räume frei erfolgt und exakt an die individuellen Bedürfnisse der Familie angepasst werden kann. Hinzu kommt, dass beim Bau des Eigenheims modernste Technik zum Einsatz kommt und das Haus im Anschluss den neuesten Vorgaben in punkto Energieffizienz entspricht. Dies wirkt sich natürlich auch auf die Energiekosten aus, die im Vergleich zum Kauf einer Bestandsimmobilie von Beginn an deutlich geringer ausfallen werden. Auch was den Standort betrifft ist man sehr flexibel, so kann man sich beispielsweise ein schönes Grundstück mit unverbaubarem Fernblick aussuchen, wenn einem diese Lage besonders gefällt. Im Vergleich zum Kauf einer Eigentumswohnung genießt man mit einem freistehenden Einfamilienhaus mehr Freiheit. Vor allem Kinder können ihren Bewegungsdrang in einem Haus mit Garten besser austoben als in einer Wohnung, wo man stets auf die Nachbarn Rücksicht nehmen muss. Nachdem das Haus gebaut ist, fallen meist erstmal keine Reparaturkosten an. Ein Vorteil im Vergleich zum Kauf einer älteren Bestandsimmobilie.
Grunderwerbsteuer
Wie der Name schon sagt, zahlt man als Bauherr die Grunderwerbsteuer nur auf das Baugrundstück. Kauft man eine Bestandsimmobilie, fällt die Grunderwerbsteuer auf Haus plus Grundstück an, was die Kaufnebenkosten erhöht. Bestimmte Gegebenheiten können die Grunderwerbsteuer senken, so zum Beispiel die Übernahme einer eingebauten Küche, sofern diese separat im Kaufvertrag ausgewiesen wurde. In Rheinland-Pfalz beläuft sich die Grunderwerbsteuer auf 5% des Kaufpreises.
Die Nachteile des Hausbaus
Auf der anderen Seite muss man natürlich den höheren Zeitaufwand berücksichtigen. Während man in die Bestandsimmobilie meistens direkt einziehen kann, dauert der Bauprozess natürlich seine Zeit. Angefangen von der Erschließung des Baugrundstücks (sofern noch nicht voll erschlossen) bis zum Start des Aushubs können nicht nur Monate sondern Jahre verstreichen. Berücksichtigt werden sollten auch Gebühren für die Eintragung ins Liegenschaftskataster, die Erteilung der Baugenehmigung und die Grundstücksvermessung. Unter Umständen auftretende Komplikationen mit der Baugenehmigung und verschiedenen Behörden müssen im Zeitplan mit einkalkuliert werden – das kann den Bauherrn unter Umständen viel Zeit, Geld und Nerven kosten. Auch muss man damit rechnen, dass beim Neubau vielleicht nicht alles so klappt, wie man es sich vorgestellt hat und mitten im Bauprozess unerwartete Komplikationen auftreten. Am Ende kann der Neubau deutlich teurer werden, als zunächst geplant. Mit einem Neubau hat man also bei weitem nicht die Planungssicherheit wie beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Ein weiterer Nachteil beim Neubau ist natürlich die Suche nach einem geeigneten Grundstück, was gleichzeitig je nach Lage und Region auch noch den größten Kostenfaktor darstellen kann. Bauland ist knapp in Deutschland und in Ballungsgebieten wird immer weniger Bauland ausgeschrieben. Des Weiteren sind die Baunebenkosten stark gestiegen. Handwerker gibt es nicht mehr zum Schnäppchenpreis. Für ein Baugrundstück mit einer Größe von rund 400m² im Raum Bad Dürkheim muss man derzeit (Januar 2025) mit einem Preis von um die 300.000 Euro rechnen.
Haus kaufen – die Vorteile
Der Hauskauf läuft im Vergleich zum Neubau deutlich unkomplizierter ab. Wichtig ist es, die Immobilie vor dem Kauf eingehend zu prüfen, um vor unangenehmen Überraschungen gefeit zu sein. Entscheidend für den Kaufpreis der Immobilie ist in der Regel weniger die Ausstattung als die Lage. So muss man in Ballungsgebieten natürlich deutlich mehr Geld auf den Tisch legen als für ein Haus auf dem Land. Wichtig zu prüfen für den Kaufinteressenten sind folgende Dinge:
- Wie alt ist die Heizungsanlage?
- Wann wurde die neueste Sanierung durchgeführt?
- Wann wurde das Haus gebaut?
- Wie ist der Zustand des Dachs?
- Welche Energieffizienz weist das Haus auf und wie kann diese verbessert werden?
Insgesamt betrachtet ist der Kauf eines Hauses in der Regel günstiger als ein Neubau. Die gesamte Abwicklung von Kauf bis Einzug geht deutlich schneller vonstatten. Eine gute Energieffizienz des Hauses lässt sich mithilfe zahlreicher Fördermaßnahmen der KfW planen und umsetzen, um langfristig Freude an der Immobilie zu haben. Neben den KfW-Förderprogrammen gibt es auch weitere individuelle Förderprogramme der einzelnen Bundesländer oder sogar der Kommune. Für den Kauf und die Sanierung einer Bestandsimmobilie wird hier vor allem das Programm 261 (Sanierung BEG) und 308 (Jung kauft alt) interessant. Zusätzlich zu günstigen KfW-Krediten gibt es hier häufig auch einen Tilgungszuschuss. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie den schlechtesten Energieeffizenzgrad hat, der durch die Förderungen auf Vordermann gebracht wird.
KfW-Fördermöglichkeiten
Fazit
Wer die maximale Flexibilität in punkto Hausaufteilung und Raumgestaltung möchte sowie das nötige Kleingeld und ausreichend Zeit und Geduld mitbringt, für den ist der Bau des Eigenheims die bessere Variante. Wer sich damit abfinden kann, dass sein Haus bereits von jemand anderem bewohnt war und einiges an Reparaturarbeiten mit in den Kaufpreis einkalkuliert, kann mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie häufig das bessere Schnäppchen machen.